Вадим Зинченко – заместитель руководителя департамента торговой недвижимости «CBRE» выступил на «ІІ-м ежегодном UKRANIAN RETAIL BUSSINESS FORUM 2012», рассказав об особенностях сотрудничества арендатора и арендодателя.
«CBRE», на сегодняшний день, является одной из самых крупных консалтинговых компаний в области недвижимости, которая сумела войти в рейтинг 500 крупнейших компаний мира от «Fortune 500». «CBRE» представлена в 60 странах мира, а ее офис на территории Украины был открыт в 2008 году.
В своем докладе «Эффективный диалог между арендатором и арендодателем» Вадим Зинченко рассказал о четырех этапах работы арендатора и арендодателя.
Первым, он выделил этап, во время которого арендатор знакомится с арендодателем торговой площади задолго до ее строительства. «Многие арендаторы получают звонки о том, что через определенный промежуток времени будет открыт новый торговый центр. Это и является начальной стадией о заключении договора арендеы. Кроме того, общение с арендатором об аренде помещения, до его строительства, позволяет учесть необходимые нюансы во время его строительства» - сказал Зинченко. На этом этапе ведутся предметные переговоры с крупными компаниями, которые влияют на процесс строительства, поскольку у арендатора могут быть свои требования по высоте потолков, мощности подключенного электричества, т.е. вещей которые сильно влияют на инженерию. Кроме того, от таких переговоров зависит и бюджет строительства.
Следующий этап – непосредственная работа на площадке с готовым проектом. На этой стадии работы проект практически готов и в него вносят требования арендатора. Кроме того, по словам Вадима Зинченко, на этой стадии также ведутся переговоры с менее крупными арендаторами.
Третий этап начинается за шесть месяцев до открытия. В этот период ведется ремонт в самом торговом центре. Крупные арендаторы принимают участие в подготовке торговых площадей. Арендодатель обсуждает с арендатором технические аспекты. А на четвертом – сдается в аренду вся имеющаяся площадь.
В своем докладе Вадим Зинченко обратил внимание на процентные ставки от оборота, которые выплачиваются в качестве арендной платы. Он сообщил о том, что первый договор о проценте от оборота был заключен в ТЦ «Глобус» в 2003 году. «Если останавливаться на процентах от оборота возникают вопросы о том, как нужно его контролировать» - сказал Зинченко, при этом он также предложил несколько способов решения этой задачи.
Вадим Зинченко привел пример из практики, что в 2005 году, когда он принимал участие в сдаче ТРЦ «Мега-Киев», принадлежащего компании «IKEA», в достаточно объемном договоре аренды указывалось, что компания-арендатор для подтверждения отчетности по товарообороту должна была раз в году проходить аудит в крупных международных аудиторских компаниях. Такой способ, по словам докладчика, защищает от явных обманов. «Еще есть ряд хитростей, которые позволяют проконтролировать честность арендаторов, к примеру, сопоставление товарооборота среди арендаторов с похожим родом деятельности. Успешный диалог базируется на взаимной обратной связи. Арендатор и арендодатель должны делиться информацией, что позволит координировать работу. При этом каждый арендатор должен предоставить годовой отчет по продажам, есть ли у него процент от продаж или нет, что позволяет оценить работу торгового центра. А также предоставляет месячные отчеты о посещаемости магазина» - заместитель руководителя департамента торговой недвижимости.
